9. Appel d’offres et négociations contractuelles

L’appel d’offres et les négociations contractuelles à l’ExAC : les 4 sous-catégories à connaître

Les objectifs officiels de l’ExAC placent l’appel d’offres et les négociations contractuelles à la section 4 et les divisent en quatre sous-catégories couvrant l’arc complet de la livraison de projet : du choix de comment approvisionner un projet (9.1), à la compréhension du type de contrat à utiliser (9.2), à la conduite de l’appel d’offres et à l’attribution (9.3), jusqu’à l’évaluation des soumissions (9.4). Examitect relie ce sujet principalement aux chapitres 2.1, 3.3, 6.5 et 6.8 de CHOP; au CCDC 2 (2020); au CCDC 11 et au CCDC 24 (2016); au Document 6 de la RAIC; au Document 9 de la RAIC; et à Alternate Forms of Project Delivery. Les colonnes de références du tableau ci-dessous sont les nôtres; les objectifs officiels n’attachent aucune référence. Les questions des quatre sous-catégories sont surtout à choix multiple, souvent situées dans un scénario de projet ou fondées sur un terme défini.

9.1 Comparer les différents types de livraison de projet de construction

Ce que la sous-catégorie 9.1 évalue. La sous-catégorie 9.1 aux termes des objectifs officiels de l’ExAC est « Comparer les différents types de livraison de projet de construction. » Les références principales d’Examitect sont les chapitres 2.1, 4.1 et 6.5 de CHOP, avec Alternate Forms of Project Delivery comme lecture d’appui. Le chapitre 4.1 de CHOP, intitulé « Types of Design-Construction Program Delivery », est la référence dédiée de cette sous-catégorie : il définit chaque mode de livraison, dresse les avantages et inconvénients avec des précisions, et comprend trois tableaux de comparaison (tableau 1 : aperçu, tableau 2 : facteurs contraignants, tableau 3 : profils de risque). Les questions vous demandent d’apparier un scénario de projet au mode de livraison le plus approprié, ou d’identifier comment le risque et l’imputabilité diffèrent entre les modes.

Quatre modes de livraison que vous devez connaître : conception-soumission-construction, conception-construction, gestion de construction (à risque et agence) et livraison intégrée de projet (LIP). Le PPP apparaît moins souvent mais reste évaluable. Chacun répartit différemment le risque, la certitude de prix, l’échéancier et l’indépendance de l’architecte.

Conception-soumission-construction : le modèle traditionnel

La conception-soumission-construction est le mode de livraison que la plupart des Canadiens entendent par « l’approche traditionnelle ». Le maître d’ouvrage détient deux contrats séparés : un avec l’architecte (Document 6 de la RAIC) et un avec l’entrepreneur (typiquement CCDC 2). Les deux contrats sont indépendants; l’architecte ne travaille pas pour l’entrepreneur et l’entrepreneur ne travaille pas pour l’architecte.

La séquence

1. L’architecte mène le projet à travers le design schématique, le développement du design et les documents de construction, le tout aux termes du Document 6 de la RAIC.
2. L’architecte prépare les documents d’appel d’offres (dessins, devis, instructions aux soumissionnaires, formulaire de soumission et conditions supplémentaires) et gère l’appel d’offres.
3. Les entrepreneurs soumettent des soumissions cachetées avant une échéance. L’architecte les examine pour la conformité et l’exhaustivité, puis rapporte l’analyse des soumissions au maître d’ouvrage, qui choisit le soumissionnaire retenu.
4. Le maître d’ouvrage et l’entrepreneur choisi signent le CCDC 2. L’architecte est nommé Consultant, la partie qui administre le contrat : un rôle neutre qui sert le contrat, non l’une ou l’autre partie exclusivement.
5. Pendant la construction, l’architecte examine les dessins d’atelier, émet les certificats de paiement, répond aux demandes de renseignements (DDR) et, une fois les travaux achevés, émet un certificat d’achèvement substantiel.

Avantages et limites

La conception-soumission-construction donne au maître d’ouvrage le plein contrôle de la conception avant qu’un entrepreneur ne soit choisi, et un prix de marché concurrentiel à l’ouverture des soumissions. La principale limite est l’échéancier : la construction ne peut commencer avant que la conception ne soit substantiellement achevée. Elle place aussi tout le risque de conception sur le maître d’ouvrage par l’architecte, puisque l’entrepreneur soumissionne sur un jeu fixe de documents.

Conception-construction, GC, LIP et PPP

Conception-construction

En conception-construction (CCDC 14), le maître d’ouvrage signe un seul contrat avec une entité responsable à la fois de la conception et de la construction. Cette entité peut être un entrepreneur avec des concepteurs internes, une coentreprise, ou une conceptrice-constructrice qui sous-traite la conception à un architecte aux termes du CCDC 15. L’architecte dans un projet conception-construction a typiquement un contrat avec la conceptrice-constructrice, non directement avec le maître d’ouvrage. Le risque de conception passe à la conceptrice-constructrice, donnant au maître d’ouvrage un point unique d’imputabilité. Le compromis est un contrôle réduit du maître d’ouvrage sur les décisions de conception une fois le contrat signé.

Architecte-conseil (consultant de pontage). CHOP 4.1 identifie une variation précise : le maître d’ouvrage retient un architecte-conseil (aussi appelé consultant de pontage) pour élaborer l’énoncé des exigences du maître d’ouvrage et le conseiller tout au long de l’approvisionnement et de la construction d’un projet conception-construction. L’architecte-conseil travaille dans l’intérêt du maître d’ouvrage, indépendamment de la conceptrice-constructrice. Ce rôle apparaît aussi dans les projets PPP. L’honoraire de l’architecte-conseil s’ajoute aux honoraires de la conceptrice-constructrice, mais l’arrangement rétablit une partie du conseil de conception indépendant que le maître d’ouvrage perdrait autrement.

Gestion de construction : CCDC 5A vs. CCDC 5B

CHOP 4.1 distingue deux formulaires de contrat de GC. Dans le CCDC 5A (Construction Management Contract for Services), le GC est payé un honoraire pour des services de gestion seulement et porte aucun risque de coût de construction. Le maître d’ouvrage en porte la totalité, et c’est le maître d’ouvrage qui absorbe le dépassement si les soumissions de métier arrivent au-dessus du budget. C’est la GC agence, parfois appelée GC comme agent. Dans le CCDC 5B (Construction Management Contract for Services and Construction), le GC s’engage à un prix maximal garanti (PMG) une fois suffisamment de soumissions de métier reçues; les coûts au-dessus du PMG sont absorbés par le GC. C’est ce qu’on appelle couramment GC à risque. Les deux variantes gardent l’architecte dans une entente séparée et indépendante avec le maître d’ouvrage. Le CCDC 5B est un hybride des honoraires de service du CCDC 5A et de la certitude de coût du CCDC 2.

Livraison intégrée de projet (LIP)

La LIP utilise une entente multipartie qui rassemble le maître d’ouvrage, l’architecte et l’entrepreneur (et parfois des consultants clés et des entrepreneurs de métier) dans un seul contrat avec risque et récompense partagés. Les économies par rapport à un coût cible sont réparties entre les parties; les dépassements sont aussi partagés. La LIP convient aux projets complexes où la participation précoce de l’entrepreneur ajoute de la valeur, mais elle exige un haut niveau de confiance et d’alignement organisationnel de toutes les parties.

Partenariats public-privé (PPP)

Les projets PPP impliquent une entité privée qui finance, construit et souvent exploite un équipement public. Le maître d’ouvrage transfère un risque à long terme important au partenaire privé en échange d’un flux de paiements de disponibilité préconvenu. Le PPP est courant pour les grands projets d’infrastructure : hôpitaux, transport, palais de justice. L’architecte travaille typiquement au sein du consortium privé plutôt que directement pour le maître d’ouvrage public.

9.2 Comprendre les types de contrat de construction

Ce que la sous-catégorie 9.2 évalue. La sous-catégorie 9.2 aux termes des objectifs officiels de l’ExAC est « Comprendre les types de contrat de construction. » Les références principales d’Examitect sont les chapitres 3.3, 4.1 et 6.5 de CHOP, le CCDC 2 (2020), le Document 6 de la RAIC et le Document 9 de la RAIC. Le chapitre 4.1 de CHOP fournit la liste complète des formulaires de contrat types CCDC (CCDC 2, 3, 4, 5A, 5B et 14) avec descriptions et quand chacun s’applique. Les questions vous demandent de reconnaître chaque type de contrat, de comprendre comment le risque est alloué entre maître d’ouvrage et entrepreneur, et de savoir quand chaque type convient.

Le CCDC 2 est un contrat à forfait. C’est de loin la forme la plus courante dans la construction institutionnelle et commerciale canadienne, et celle que l’ExAC évalue le plus lourdement à la section 4.

CCDC 2 : structure, rôles et clauses clés

Le CCDC 2 (2020) est le contrat à forfait type du Comité canadien des documents de construction. Sa structure : l’entente (le court document signé), les définitions (28 termes définis) et les conditions générales, qui vont de la partie 1 à la partie 13. Les conditions individuelles sont numérotées GC x.y, donc le paiement est GC 5.1 à GC 5.7 plutôt qu’un seul « GC 5 ».

L’entente

L’entente énonce le prix du contrat, le délai du contrat, la liste des documents contractuels et les noms du maître d’ouvrage, de l’entrepreneur et du Consultant. L’article A-1 paragraphe 1.3 fixe la date de commencement des travaux et la date d’atteinte de Ready-for-Takeover, et le délai du contrat est défini comme le temps du commencement des travaux jusqu’à la date de Ready-for-Takeover. Il n’y a aucune date d’achèvement substantiel dans l’entente. Les deux parties la signent; l’architecte ne la signe pas.

Termes définis clés

Consultant : la personne ou l’entité engagée par le maître d’ouvrage et identifiée comme telle dans l’entente, étant l’architecte, l’ingénieur ou une entité autorisée à exercer dans la province ou le territoire du lieu des travaux. Documents contractuels : l’entente, les définitions, les conditions générales, les dessins, les devis et tous les addendas et amendements. Délai du contrat : le temps du commencement des travaux jusqu’à la date de Ready-for-Takeover. Directive de changement : un changement dirigé par le maître d’ouvrage que l’entrepreneur doit exécuter avant que le prix ne soit convenu. Ordre de changement : un changement écrit convenu par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. Dessins d’atelier : soumissions de l’entrepreneur pour examen et action par le Consultant.

Résumé des conditions générales

L’architecte comme Consultant

Le CCDC 2 (2020) n’a aucun terme défini « administrateur du contrat ». La personne qui administre le contrat est le Consultant, et les parties inscrivent ce nom à l’article A-1. Le concept le plus évalué : l’architecte administre le contrat mais n’est pas partie à celui-ci. Le maître d’ouvrage et l’entrepreneur sont les deux parties.

Ce que fait le Consultant : examine et agit sur les dessins d’atelier (partie 3); émet les certificats de paiement (partie 5); émet les ordres de changement et les directives de changement (partie 6); répond aux DDR et donne des instructions supplémentaires (partie 2); certifie l’achèvement substantiel des travaux (GC 5.4); et confirme la date de Ready-for-Takeover une fois les préalables du GC 12.1 satisfaits.

Ce que le Consultant ne fait pas : diriger les moyens, méthodes ou procédures de sécurité de l’entrepreneur (partie 3 et partie 9); garantir les travaux de l’entrepreneur; accepter la responsabilité de la sécurité de construction.

Achèvement substantiel, retenue et Ready-for-Takeover

L’achèvement substantiel des travaux est défini par renvoi à la législation provinciale sur les privilèges, non par le CCDC 2 lui-même. C’est le point où les travaux sont prêts pour leur usage prévu, même si des items mineurs restent. Aux termes du GC 5.4.3, la retenue prescrite par la législation applicable sur les privilèges devient due au plus tard 10 jours ouvrables après l’expiration de la période de retenue statutaire, et le solde restant est payé au paiement final aux termes du GC 5.5, que l’entrepreneur demande lorsqu’il considère les travaux achevés. Le CCDC 2 (2020) n’utilise pas le terme « achèvement total ». L’édition 2020 l’a remplacé par Ready-for-Takeover (GC 12.1), un jalon avec sa propre liste de préalables qui démarre aussi la période de garantie d’un an aux termes du GC 12.3.

Document 6 de la RAIC et Document 9 de la RAIC : les ententes de l’architecte

Le Document 6 de la RAIC est le formulaire type de contrat entre un maître d’ouvrage et un architecte. Le Document 9 de la RAIC est le formulaire type entre un architecte (comme consultant principal) et un sous-consultant. Ensemble, ils définissent les obligations de l’architecte vers le haut envers le maître d’ouvrage et vers le bas envers l’équipe de consultants.

Document 6 de la RAIC : étendue des services par phase

• Préconception : programmation, faisabilité, analyse de site (peuvent être des services facultatifs).
• Design schématique : développement du concept, estimation de coût préliminaire.
• Développement du design : coordination avec les ingénieurs, estimation de coût affinée.
• Documents de construction : dessins et devis complets pour le permis et l’appel d’offres.
• Appel d’offres et négociation : préparation des documents d’appel d’offres, émission d’addendas, évaluation des soumissions, recommandation d’attribution.
• Administration de la construction : examens de chantier, dessins d’atelier, DDR, ordres de changement, certificats de paiement, le certificat d’achèvement substantiel lorsque le contrat de construction l’exige, et la certification Ready for Take-Over (annexe A item 9.23).

Document 6 de la RAIC : structures d’honoraires

Les conditions supplémentaires au Document 6 traitent : de limiter la responsabilité de l’architecte, des exigences d’assurance, de l’autorité de l’architecte d’approuver des changements sans approbation du maître d’ouvrage, et de la propriété du droit d’auteur des documents. L’architecte conserve le droit d’auteur sur les dessins et devis à moins que l’entente ne l’assigne explicitement au maître d’ouvrage.

Document 9 de la RAIC : obligations dévolues

Le Document 9 lie les obligations du sous-consultant à l’entente maître d’ouvrage-architecte. Si le Document 6 exige que l’architecte livre un certain niveau de service, le Document 9 transmet cette exigence au sous-consultant pertinent. L’architecte demeure responsable envers le maître d’ouvrage de la performance du sous-consultant; le maître d’ouvrage n’a aucune entente directe avec les ingénieurs.

Le paiement des honoraires circule de l’architecte, mais pas sur une base pure de paiement-quand-payé. L’article A17 exige que l’architecte paie la facture du sous-consultant dans le délai prescrit par la loi du lieu des travaux, ou dans un nombre convenu de jours après que l’architecte reçoit le paiement du client, selon la première éventualité. Lorsque l’échéance statutaire de paiement rapide arrive en premier, l’architecte peut devoir le sous-consultant avant que le client n’ait payé. Chaque partie indemnise l’autre pour ses propres actes négligents. Le Document 9 précise une assurance responsabilité professionnelle minimale (E&O); l’architecte doit vérifier que les sous-consultants maintiennent une couverture adéquate pendant le délai de prescription.

9.3 Comprendre les procédures d’attribution d’un contrat de construction

Ce que la sous-catégorie 9.3 évalue. La sous-catégorie 9.3 aux termes des objectifs officiels de l’ExAC est « Comprendre les procédures d’attribution d’un contrat de construction. » Les références principales d’Examitect sont les chapitres 6.5 et 6.8 de CHOP, les conditions générales du CCDC 2 et le CCDC 11 (2016). Les questions évaluent la séquence d’étapes de l’émission des documents d’appel d’offres jusqu’à l’attribution du contrat, le rôle des associations locales de construction et des dépositaires de soumissions (objectif 9.3.2), et le devoir d’équité qui régit un appel d’offres concurrentiel.

La séquence d’appel d’offres

1. Décider d’un appel d’offres ouvert ou sur invitation. L’appel d’offres ouvert (public) invite tout entrepreneur qualifié. L’appel d’offres sur invitation (fermé) restreint la soumission à une liste présélectionnée. Certains maîtres d’ouvrage du secteur public sont légalement tenus d’utiliser l’appel d’offres ouvert au-dessus d’un seuil monétaire.
2. Émettre les documents d’appel d’offres. L’architecte émet les dessins, devis, instructions aux soumissionnaires, un formulaire de soumission, les conditions supplémentaires et tout bordereau. Fixez la période de soumission selon le projet : CHOP permet quatre à six semaines pour un grand projet complexe en appel d’offres public, et aussi peu que deux semaines pour un petit projet simple sur invitation. Les conditions du marché peuvent exiger davantage.
3. Tenir une visite de chantier ou une réunion pré-soumission. Pour les projets avec des conditions propres au site, une visite de chantier obligatoire ou facultative aide les soumissionnaires à comprendre les conditions existantes. Les notes d’une visite de chantier obligatoire doivent être émises comme addenda pour que tous les soumissionnaires reçoivent la même information.
4. Émettre des addendas. Si l’architecte doit clarifier ou modifier les documents d’appel d’offres, il émet un addenda écrit à tous les soumissionnaires inscrits. Tous les addendas deviennent partie des documents contractuels. Les changements verbaux pendant une visite de chantier ne lient pas tant qu’ils ne sont pas émis par écrit.
5. Recevoir et ouvrir les soumissions. Les soumissions sont reçues avant une échéance déclarée. Elles peuvent être ouvertes publiquement ou en privé selon la politique du maître d’ouvrage et les règles d’approvisionnement applicables.
6. Évaluer les soumissions et rapporter au client. L’architecte examine toutes les soumissions, vérifie l’exhaustivité et la conformité, compare les prix et rapporte l’analyse par écrit. C’est le client qui choisit le soumissionnaire retenu.
7. Attribuer le contrat. L’attribution se fait habituellement par une lettre d’acceptation du client. Une lettre d’intention, émise pour lier l’entrepreneur au projet sans véritable engagement, peut être trompeuse, et CHOP dit que les lettres d’intention devraient être évitées au profit d’une lettre d’acceptation. La lettre d’acceptation n’est pas le contrat; le CCDC 2 est ensuite exécuté.

Associations locales de construction et dépositaires de soumissions

L’objectif 9.3.2 vous demande de décrire le rôle des associations locales de construction et des dépositaires de soumissions dans le processus d’appel d’offres. Les associations locales de construction exploitent des dépositaires de soumissions qui diffusent la documentation d’appel d’offres, l’information et les addendas, puis recueillent rapidement les soumissions des entrepreneurs de métier sur les projets à métiers multiples. Les règles de dépositaire visent à minimiser la confusion dans les dernières heures d’un appel d’offres et à limiter le magasinage de soumissions. Leur usage diminue, mais les dépositaires continuent d’être utilisés en Colombie-Britannique et sont mandés par la législation au Québec. CHOP les couvre au chapitre 2.1 et de nouveau dans la séquence d’appel d’offres au chapitre 6.5.

Documents d’appel d’offres : instructions, formulaires et addendas

Le jeu de documents d’appel d’offres est ce que l’architecte envoie aux soumissionnaires. Chaque composante sert un objet précis, et l’ExAC évalue votre capacité à identifier ce qui appartient à chacune et ce qui fait partie du contrat final.

Instructions aux soumissionnaires

Les instructions aux soumissionnaires disent aux entrepreneurs comment préparer et soumettre leur soumission : la date, l’heure et le lieu de clôture; le format du formulaire de soumission; la garantie de soumission exigée à la présentation (un cautionnement de soumission se situe habituellement entre 5 % et 10 % du coût de construction estimé, et 2,5 % est considéré approprié sur de très grands projets); les exigences qu’une soumission doit satisfaire pour être conforme; si les soumissions peuvent être retirées et dans quelles circonstances; si et dans quelle mesure des négociations pré-attribution seront permises; et tous les critères de sélection du soumissionnaire retenu. L’ancienne clause de privilège, « la plus basse soumission ou toute soumission ne sera pas nécessairement acceptée », n’est plus appropriée après l’arrêt de 1999 de la Cour suprême du Canada sur le droit des appels d’offres : le maître d’ouvrage doit à chaque soumissionnaire un devoir d’équité et est censé attribuer conformément aux modalités de l’appel d’offres. Les instructions aux soumissionnaires ne deviennent pas partie du contrat de construction; elles régissent seulement le processus d’appel d’offres.

Formulaire de soumission

Le formulaire de soumission est le document que l’entrepreneur complète et soumet. Il énonce le prix forfaitaire total, tout prix séparé pour des solutions de rechange (ajouts ou déductions), les prix unitaires pour des items identifiés, l’échéancier de construction proposé et la liste des sous-traitants que le soumissionnaire propose pour les métiers nommés. Le formulaire de soumission signé, une fois accepté, devient la base de l’entente du CCDC 2.

Conditions supplémentaires

Les conditions supplémentaires modifient ou ajoutent aux conditions générales du CCDC 2. Elles sont rédigées par l’architecte pour traiter des exigences propres au projet : dommages-intérêts forfaitaires pour achèvement tardif, limites d’assurance au-dessus des minimums du CCDC 2, exigences de cautionnement précises, exigences de sécurité propres au projet et toute procédure administrative imposée par le maître d’ouvrage. Les conditions supplémentaires deviennent partie des documents contractuels.

Addendas

Les addendas sont des amendements écrits émis à tous les soumissionnaires pendant la période d’appel d’offres. Chaque addenda est numéroté, daté et dresse exactement ce qu’il change. Les soumissionnaires accusent réception de tous les addendas sur le formulaire de soumission; une soumission qui omet d’accuser réception d’un addenda peut être considérée non conforme. L’architecte devrait laisser un délai suffisant après l’émission d’un addenda important pour que les soumissionnaires intègrent les changements avant la clôture.

CCDC 11 et CCDC 24 : préqualification des entrepreneurs

Le CCDC 11, la déclaration de qualifications de l’entrepreneur, est le formulaire type utilisé pour préqualifier les entrepreneurs avant de les inviter à soumissionner. Le CCDC 24 (2016) est un document différent : A Guide to Model Forms and Support Documents, qui explique comment les formulaires types CCDC fonctionnent ensemble et reproduit le CCDC 11 à son annexe A. C’est pourquoi les deux numéros sont souvent cités côte à côte. La préqualification est une étape séparée de l’évaluation des soumissions : vous déterminez qui est qualifié pour soumissionner avant que le projet n’aille en appel d’offres, non après la réception des soumissions.

Ce que recueille le CCDC 11

La déclaration de qualifications de l’entrepreneur du CCDC 11 demande à chaque candidat :

Préqualification vs. évaluation des soumissions

La préqualification filtre les qualifications minimales avant l’appel d’offres. L’évaluation des soumissions compare le prix et la conformité parmi les soumissionnaires qualifiés. Mélanger les deux étapes est procéduralement incorrect : les préoccupations de capacité appartiennent à l’étape de préqualification, non à l’évaluation des soumissions. Si la préqualification a été complétée avant l’appel d’offres, l’architecte évalue les soumissions telles que présentées et ne peut disqualifier un soumissionnaire bas pour des motifs de capacité qui auraient dû être filtrés plus tôt.

9.4 Évaluer les soumissions présentées par les entrepreneurs

Ce que la sous-catégorie 9.4 évalue. La sous-catégorie 9.4 aux termes des objectifs officiels de l’ExAC est « Évaluer les soumissions présentées par les entrepreneurs. » Les références principales d’Examitect sont les chapitres 6.5 et 6.8 de CHOP et le CCDC 11 (2016). Les questions évaluent le processus d’évaluation en quatre étapes : exhaustivité, conformité, prix et le rapport écrit au client.

Étape 1 : vérifier l’exhaustivité

Une soumission est complète si elle comprend tout ce qu’exigent les instructions aux soumissionnaires : le formulaire de soumission complété et signé, le cautionnement de soumission (ou le chèque certifié), l’accusé de réception de tous les addendas et toute information d’appui exigée comme une liste de sous-traitants proposés. Toute soumission jugée non conforme devrait être rejetée. CHOP dresse les défauts qui disqualifient une soumission : non cachetée, addendas non accusés, cautionnement de soumission ou autre garantie de soumission manquant, non dûment signée ou cachetée, et engagements de cautionnement manquants. Accepter une soumission non conforme est un manquement au devoir d’équité dû à tous les autres soumissionnaires, et une clause de privilège ne permet pas au maître d’ouvrage d’accepter une soumission non conforme.

Étape 2 : vérifier la conformité

Une soumission conforme répond aux documents d’appel d’offres sans réserve. Non-conformités courantes : un changement unilatéral des modalités de paiement, une limite de la portée que le soumissionnaire exécutera, l’exclusion d’un matériau ou système spécifié, ou un prix conditionnel à quelque chose qui n’est pas dans les documents d’appel d’offres. Les soumissions avec réserves reportent le risque vers le maître d’ouvrage de façons que le maître d’ouvrage n’a pas invitées. L’architecte signale chaque réserve et conseille le maître d’ouvrage sur le fait qu’elle change matériellement la portée ou le prix.

Étape 3 : comparer les prix

Une fois les soumissions conformes identifiées, l’architecte prépare un sommaire de soumissions tabulant la soumission de base, les prix de solutions de rechange et les prix unitaires de chaque soumissionnaire. La comparaison doit être juste : si un soumissionnaire a exclu un item que les autres ont inclus, les prix ne sont pas directement comparables sans ajustement. L’architecte note les anomalies de prix, comme une soumission inhabituellement basse, dans la recommandation.

Étape 4 : rapporter et recommander une marche à suivre

L’architecte rapporte l’analyse des soumissions au client par écrit : exhaustivité, les montants soumis et les taxes, l’accusé de réception des addendas, les sous-traitants listés, les prix de solutions de rechange et les prix unitaires, ainsi qu’une marche à suivre recommandée. Gardez le conseil dans le champ de l’architecte. L’architecte devrait limiter le conseil à savoir si une soumission est ou n’est pas conforme, les montants de la soumission, et s’il y a, à la face des documents d’appel d’offres fournis, une raison évidente d’accepter ou de rejeter. Une recommandation que le client devrait conclure un contrat avec un entrepreneur particulier est un conseil juridique, et il appartient au conseiller juridique du client. Le client choisit le soumissionnaire retenu et décide d’attribuer ou de rejeter toutes les soumissions.

Comment chaque référence s’inscrit dans les sous-catégories d’appel d’offres et de négociations contractuelles

Ce jumelage est celui d’Examitect. Le guide de préparation 2026 de l’ExAC ne nomme que quatre références principales (CHOP, le IAP, NBC 2020 et NECB 2020), et la liste de références de l’annexe 3 vers laquelle pointe sa table des matières n’a aucun contenu dans le PDF 2026; les objectifs eux-mêmes ne citent aucun chapitre ni numéro de document.

Termes clés d’appel d’offres et de contrat (glossaire)

CCDC 2

Le contrat à forfait type du Comité canadien des documents de construction. Les parties sont le maître d’ouvrage et l’entrepreneur; l’architecte administre mais ne signe pas.

CCDC 3

Contrat à coûts plus honoraires : l’entrepreneur est remboursé des coûts réels plus un honoraire fixe ou un pourcentage. Une option de PMG le convertit en arrangement de prix maximal garanti.

CCDC 4

Contrat à prix unitaire : l’entrepreneur est payé un taux par unité mesurée de travaux. Usage limité en construction de bâtiments; surtout pour les travaux civils/d’infrastructure.

CCDC 5A

Construction Management Contract for Services : le GC est un conseiller à honoraires et ne porte aucun risque de coût de construction. Le maître d’ouvrage en porte la totalité. C’est le modèle GC agence.

CCDC 5B

Construction Management Contract for Services and Construction : le GC s’engage à un PMG une fois les soumissions de métier finalisées. Modèle GC à risque.

CCDC 11

Déclaration de qualifications de l’entrepreneur : le formulaire type utilisé pour préqualifier les entrepreneurs. Il recueille les renseignements sur l’entreprise, les références bancaires et de garantie contractuelle, les détails d’assurance et d’indemnisation des accidents du travail, le volume annuel de construction, l’expérience de projet et le personnel clé.

CCDC 14

Design-Build Stipulated Price Contract : utilisé lorsqu’une seule entité fournit à la fois la conception et la construction. Le CCDC 15 régit l’entente de la conceptrice-constructrice avec l’architecte consultant.

CCDC 24

A Guide to Model Forms and Support Documents : le guide CCDC expliquant les formulaires types utilisés avec le CCDC 2. Ce n’est pas lui-même un formulaire de préqualification; il reproduit le CCDC 11 à son annexe A.

CCDC 30

Integrated Project Delivery Contract : une entente multipartie utilisée pour la LIP avec risque et récompense partagés autour d’un coût cible.

Architecte-conseil

Un architecte retenu par le maître d’ouvrage dans un approvisionnement conception-construction ou PPP pour élaborer l’énoncé des exigences et fournir un conseil indépendant. Aussi appelé consultant de pontage. L’honoraire est séparé des honoraires de la conceptrice-constructrice.

Document 6 de la RAIC

Entente type maître d’ouvrage-architecte : définit la portée, les phases, les honoraires et les obligations de l’architecte.

Document 9 de la RAIC

Entente type architecte-consultant : dévolve les obligations de l’architecte aux sous-consultants comme les ingénieurs en structure ou mécanique.

Consultant

Le terme que le CCDC 2 utilise pour la personne ou l’entité engagée par le maître d’ouvrage pour administrer le contrat, nommée à l’article A-1 et typiquement l’architecte. Pas une partie au contrat. Le CCDC 2 (2020) n’a aucun terme défini « administrateur du contrat ».

Contrat à forfait

Un contrat à somme forfaitaire où l’entrepreneur est payé un prix fixe ajusté seulement par ordres de changement. L’entrepreneur porte le risque de coût.

Ordre de changement

Un amendement écrit au CCDC 2 convenu par le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, modifiant la portée, le prix ou le délai.

Directive de changement

Un changement dirigé par le maître d’ouvrage aux termes du GC 6 que l’entrepreneur doit exécuter même si le prix n’a pas été convenu. Le prix est résolu plus tard.

Cautionnement de soumission

Un cautionnement de sureté soumis avec la soumission, protégeant le maître d’ouvrage si le soumissionnaire choisi omet de conclure le contrat. Habituellement entre 5 % et 10 % du coût de construction estimé, et 2,5 % sur de très grands projets. Le CCDC 220 est le formulaire recommandé. Un chèque certifié, une lettre de crédit irrévocable ou des titres négociables sont d’autres formes acceptables de garantie de soumission.

Cautionnement d’exécution

Un cautionnement de sureté émis après l’attribution du contrat garantissant que l’entrepreneur achèvera les travaux. Si l’entrepreneur fait défaut, la caution achève le projet.

Cautionnement de paiement de la main-d’œuvre et des matériaux

Un cautionnement protégeant les sous-traitants et fournisseurs contre le non-paiement par l’entrepreneur.

Addenda (pl. addendas)

Un amendement écrit aux documents d’appel d’offres émis à tous les soumissionnaires pendant la période d’appel d’offres. Les addendas deviennent partie des documents contractuels; les changements verbaux non.

Instructions aux soumissionnaires

Un document régissant le processus d’appel d’offres : date de clôture, exigences du formulaire de soumission, exigences de cautionnement. Ne fait pas partie du contrat de construction.

Achèvement substantiel

Le seuil où les travaux sont prêts pour leur usage prévu même si des items mineurs restent. Défini dans la législation provinciale sur les privilèges, non le CCDC 2. Déclenche la libération de la retenue.

Ready-for-Takeover

Le jalon du CCDC 2 (2020) au GC 12.1, atteint lorsque les préalables qui y sont dressés sont satisfaits. L’article A-1 fixe la date à laquelle l’entrepreneur doit l’atteindre, et il démarre la période de garantie d’un an aux termes du GC 12.3. Il a remplacé « achèvement total », un terme que l’édition 2020 n’utilise plus.

Retenue statutaire

Un pourcentage de chaque paiement d’avancement (typiquement 10 % aux termes de la législation provinciale sur les privilèges) retenu par le maître d’ouvrage pour protéger les revendicateurs de privilège.

Appel d’offres ouvert

Un appel d’offres public ouvert à tout entrepreneur qualifié. Exigé pour beaucoup de projets du secteur public au-dessus d’un seuil monétaire.

Appel d’offres sur invitation

Un appel d’offres restreint n’invitant que des entrepreneurs présélectionnés; typiquement précédé d’une préqualification à l’aide du CCDC 11.

Dépositaire de soumissions

Un service géré par une association locale de construction qui circule la documentation d’appel d’offres et les addendas et recueille les soumissions des entrepreneurs de métier sur les projets à métiers multiples, selon des règles visant à limiter le magasinage de soumissions. Encore utilisé en Colombie-Britannique et mandé par la législation au Québec.

Lettre d’acceptation

La lettre du client qui attribue le contrat. CHOP dit que l’attribution d’un contrat se fait habituellement en émettant une lettre d’acceptation.

Lettre d’intention

Une lettre émise pour lier l’entrepreneur au projet sans véritable engagement. CHOP dit qu’elle peut être trompeuse et que les lettres d’intention devraient être évitées au profit d’une lettre d’acceptation.

Soumission avec réserves

Une soumission qui s’écarte des documents d’appel d’offres en ajoutant des conditions ou des exclusions. Peut être déclarée non conforme si les réserves sont matérielles.

Sommaire de soumissions

La tabulation de l’architecte comparant les prix de soumission de base, les prix de solutions de rechange et les prix unitaires de tous les soumissionnaires. La base de la lettre de recommandation.

Comment les questions d’appel d’offres et de contrat sont posées à l’ExAC

Pièges courants de l’ExAC dans les questions d’appel d’offres et de contrat

1. L’architecte qui signe le CCDC 2. L’architecte n’est pas partie au CCDC 2. Le maître d’ouvrage et l’entrepreneur le signent. Toute réponse qui a l’architecte qui signe le contrat de construction est fausse.
2. Les instructions aux soumissionnaires comme document contractuel. Les instructions aux soumissionnaires régissent l’appel d’offres; elles ne font pas partie du contrat de construction. Les addendas, les conditions supplémentaires, les dessins et les devis en font partie.
3. La soumission la plus basse égale la soumission recommandée. L’architecte identifie la soumission conforme et complète la plus basse et la rapporte au client, qui choisit le soumissionnaire retenu. L’exhaustivité et la conformité viennent avant le prix. Une soumission qui échoue à l’un ou l’autre test peut être écartée indépendamment du prix.
4. Changements verbaux à une visite de chantier. Toute clarification ou amendement discuté verbalement à une visite de chantier ne lie pas tant qu’il n’est pas émis par écrit comme addenda numéroté à tous les soumissionnaires inscrits.
5. L’achèvement substantiel défini dans le CCDC 2. L’achèvement substantiel est défini dans la législation provinciale sur les privilèges, non dans le CCDC 2. Le CCDC 2 renvoie à la définition provinciale mais ne le définit pas de façon indépendante.
6. Sous-consultant lié par contrat au maître d’ouvrage. Aux termes du Document 9, les ingénieurs en structure, mécanique et autres sont liés par contrat à l’architecte, non directement au maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage n’a aucune privité avec les sous-consultants.
7. Confondre le CCDC 5A et le CCDC 5B. Aux termes du CCDC 5A, le GC fournit des services seulement et ne porte aucun risque de coût de construction; le maître d’ouvrage en porte la totalité. Aux termes du CCDC 5B, un PMG est ajouté, donc le GC devient financièrement responsable au-dessus de ce plafond. Les questions d’examen décrivent l’un et demandent le formulaire de contrat, ou donnent le numéro de contrat et demandent qui porte le risque de coût.

Conseils pour les architectes stagiaires qui étudient l’appel d’offres et les négociations contractuelles

• Commencez par le chapitre 4.1 de CHOP pour les sous-catégories 9.1 et 9.2. CHOP 4.1 est la source la plus concentrée pour les comparaisons de modes de livraison et les noms de formulaires de contrat CCDC. Lisez-le avant CHOP 2.1 et 6.5 pour bâtir le cadre, puis utilisez 2.1 et 6.5 pour ajouter le détail procédural.
• Lisez le CCDC 2 comme un récit. Parcourez les parties 1 à 13 une fois et notez ce que chaque partie régit. Vous n’avez pas à mémoriser les numéros de clauses, mais savoir quelle partie traite le paiement (partie 5), les changements (partie 6), les différends y compris l’adjudication (partie 8) et la prise en charge par le maître d’ouvrage (partie 12) est directement évaluable.
• Dessinez le réseau contractuel. Esquissez le maître d’ouvrage, l’architecte, l’entrepreneur et les sous-consultants avec des lignes montrant qui détient un contrat avec qui. En conception-soumission-construction : maître d’ouvrage-architecte (Document 6), maître d’ouvrage-entrepreneur (CCDC 2), architecte-ingénieur (Document 9). Ce diagramme répond à la moitié des questions « qui est responsable envers qui ».
• Mémorisez les trois types de cautionnement. Cautionnement de soumission (avant l’attribution), cautionnement d’exécution (après l’attribution, garantit l’achèvement), cautionnement de paiement de la main-d’œuvre et des matériaux (protège les sous-traitants et fournisseurs). Chacun est évalué régulièrement, soit sur ce qu’il protège, soit par un scénario de projet.
• Apprenez la matrice de décision des modes de livraison. Le maître d’ouvrage veut une imputabilité unique : conception-construction. Le maître d’ouvrage veut une certitude de prix tôt avec un apport de l’entrepreneur : GC à risque. Le maître d’ouvrage veut un conseil de conception indépendant et une tarification concurrentielle : conception-soumission-construction. Le maître d’ouvrage veut un risque partagé sur un projet complexe : LIP.
• Connaissez les types de contrat selon l’allocation du risque. Prix forfaitaire : l’entrepreneur porte le risque de coût. Prix unitaire : le maître d’ouvrage porte le risque de quantité, l’entrepreneur porte le risque de coût unitaire. Coûts plus honoraires : le maître d’ouvrage porte tout le risque de coût. L’ExAC vous demande d’identifier qui porte le risque dans un contrat donné.
• Entraînez-vous aux étapes d’évaluation des soumissions dans l’ordre. L’exhaustivité d’abord, puis la conformité, puis les prix, puis la recommandation. Si une question demande quoi vérifier avant de comparer les prix, la réponse est l’exhaustivité et la conformité.

Comment étudier l’appel d’offres et les négociations contractuelles en 15 à 25 heures

1. Heures 1 à 3 : Lisez le chapitre 4.1 de CHOP sur les modes de livraison. Travaillez les tableaux 1, 2 et 3 (aperçu, facteurs contraignants, profils de risque). Notez les numéros de contrat CCDC liés à chaque mode : CCDC 2 (prix forfaitaire), CCDC 5A/5B (GC), CCDC 14 (conception-construction), CCDC 30 (LIP). Notez le rôle de l’architecte-conseil en conception-construction.
2. Heures 4 à 5 : Lisez le chapitre 2.1 de CHOP sur les participants de l’industrie de la construction et le chapitre 6.5 sur le processus d’appel d’offres. Esquissez le réseau contractuel pour chaque mode de livraison. Notez comment le rôle de l’architecte change en conception-construction vs. conception-soumission-construction.
3. Heures 6 à 8 : Lisez le CCDC 2 de l’entente jusqu’à la partie 13. Annotez chaque partie avec ce que fait le Consultant et ce que fait l’entrepreneur. Portez une attention particulière à la partie 5 (paiement et retenue), la partie 6 (changements), la partie 2 (l’autorité du Consultant), la partie 8 (adjudication) et la partie 12 (Ready-for-Takeover).
4. Heures 9 à 11 : Lisez le Document 6 de la RAIC (phases, types d’honoraires, conditions supplémentaires) et le Document 9 de la RAIC (dévolution, l’échéance de paiement de l’article A17, assurance E&O). Redessinez les lignes contractuelles du point de vue de l’architecte.
5. Heures 12 à 14 : Revisitez les types de contrat au chapitre 4.1 de CHOP et bâtissez le tableau d’allocation du risque de mémoire, y compris CCDC 3, 4, 5A, 5B et 14. Relisez la couverture d’évaluation et d’attribution des soumissions au chapitre 6.5 de CHOP. Entraînez-vous à la séquence d’évaluation en quatre étapes.
6. Heures 15 à 17 : Lisez le CCDC 11, la déclaration de qualifications de l’entrepreneur, et le guide CCDC 24 qui le reproduit à l’annexe A. Comparez préqualification vs. évaluation des soumissions : objets différents, moments différents, critères différents. Faites des questions d’entraînement sur les quatre sous-catégories.
7. Heures 18 à 25 : Si les contrats et l’appel d’offres sont nouveaux pour vous : lisez Alternate Forms of Project Delivery pour une couverture plus profonde de la gestion de construction, de la conception-construction et du PPP, et le chapitre 4.1 de CHOP pour la LIP, que ce document ne couvre pas. Faites une deuxième passe des parties 5 et 6 du CCDC 2. Concentrez les questions d’entraînement sur les pièges dressés ci-dessus jusqu’à marquer régulièrement au-dessus de 80 %.